La soglia di imprenditorialità scende a due immobili
Come riportato da IPSOA, la Legge di Bilancio 2026, approvata il 23 dicembre 2025, il legislatore interviene in modo significativo sulla disciplina delle locazioni brevi, ridefinendo il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale. Al termine di un percorso emendativo complesso, segnato da numerose ipotesi alternative, la scelta finale non ha riguardato le aliquote fiscali, ma il numero di unità immobiliari che possono essere destinate alla locazione senza obbligo di partita IVA.
Il punto di arrivo è rappresentato da un emendamento approvato in 5ª Commissione permanente (Bilancio) del Senato, che ha riscritto integralmente la disposizione originaria. La modifica incide sull’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020, abbassando da quattro a due il numero massimo di appartamenti locabili in regime non imprenditoriale.
A partire dal periodo d’imposta 2026, la destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti comporterà la presunzione legale di esercizio di attività d’impresa ai sensi dell’art. 2082 c.c. Ne deriva l’esclusione dal regime della cedolare secca e l’obbligo di apertura della partita IVA, con attrazione dei proventi nel reddito d’impresa e applicazione degli ordinari obblighi contabili e dichiarativi.
Le proposte abbandonate nel corso dell’iter
Nel corso dell’esame parlamentare erano state avanzate soluzioni più incisive sul piano fiscale. In una prima versione si era ipotizzato l’abbandono dell’aliquota del 21% a favore di una tassazione uniforme al 26%, accompagnata dall’aumento della ritenuta operata dagli intermediari. Una successiva riformulazione aveva previsto il mantenimento dell’aliquota ridotta solo per una singola unità e solo in assenza di intermediazione. Entrambe le ipotesi sono state infine accantonate.
Il concetto di “destinazione” e di “appartamento”
Ai fini della verifica della soglia, rileva la destinazione dell’immobile alla locazione breve, intesa come offerta sul mercato, anche se non seguita dalla stipula effettiva di contratti. Centrale è anche la corretta individuazione della nozione di “appartamento”. Sul punto assume rilievo il principio interpretativo n. 1 del 7 novembre 2023 della Fondazione DCEC di Milano, secondo cui l’espressione va intesa come unità immobiliare urbana a uso abitativo, anche composta da un solo locale.
Ne consegue che anche singole stanze, se autonomamente offerte sul mercato, possono rilevare come unità distinte ai fini del conteggio. In tal senso, la locazione di tre stanze separate può determinare il superamento della soglia e l’applicazione della presunzione di imprenditorialità.
Il regime applicabile entro la soglia
Per chi resta entro il limite di due unità, la disciplina fiscale resta invariata: cedolare secca al 21% su una unità scelta dal contribuente, aliquota del 26% sulla seconda, con ritenuta del 21% operata dagli intermediari a titolo di acconto.
Il nuovo assetto normativo impone dunque una valutazione attenta della struttura dell’offerta: ridurre il numero di unità per restare nell’ambito privatistico oppure organizzarsi in forma imprenditoriale, affrontando maggiori oneri ma, in alcuni casi, beneficiando di una fiscalità complessiva più efficiente.
